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“一房二卖”现象频发,二手房买卖也需谨慎

来源:中国家事律师网 | 作者:吴慧萍 | 时间:2017/5/3

近年来,随着房价不断上涨,在经济利益驱使下,卖家将同一套房屋出售给多个不同买家的情况时有发生,也就是常见“一房数卖”现象,其中“一房二卖”是较为典型的类型。

据法院调研,自2014年以来审理的“一房二卖”案件,其中95%以上是由二手房交易引发,包括商品房、房改房、回迁安置房等特殊类型房屋,甚至还有不符合交易条件的经济适用房等类型。

“一房二卖”案件的审理思路      

法院在审理“一房二卖”案件时,会综合考虑房屋交易的整个过程,交易在后的买家是否尽到基本的审慎义务,房屋是否已办理过户登记等实际情况。例如:在房屋已经由交易在前的买家占有使用的情况下,交易在后的买家没有实际查看房屋就与卖家签署买卖合同,或者明知道房屋已被他人占有使用,却未查证或询问,因交易在后的买家疏忽而未发现房屋已有交易,这种情况下,法院一般会认定交易在后的买方存在一定过失,没有尽到合理审慎的注意义务。

“一房二卖”如何确定房屋权属?

在“一房二卖”纠纷中,房屋权属如何确定?具体而言,法院在判定“一房二卖”房屋权属时,既有将房屋判给交易在先的买方,也有把房屋判给交易在后的买方,并不是完全按照交易的先后顺序来确定房屋权属。

在司法实践中,认定“一房二卖”房屋权属的标准主要如下:

1)已经办理房屋所有权转移登记的,办理登记的买受人权利优先;

2)都没有办理房屋所有权转移登记,但已交付房屋的,实际合法占有房屋的买受人权利优先;

3)既没有办理房屋所有权转移登记,也没有交付房屋的,应综合实际支付购房款等合同履行情况、合同订立先后等因素,根据公平原则进行认定;

4)交易在后的买方若在签订合同时,知道或应当知道房屋已被他人购买而恶意办理登记的,权利不得优先于交易在先的买方。

建议买房时注意选好房源,尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋,并注意审查房屋状况,遵守国家房地产调控政策。如您有任何疑问,可与本站律师取得联系。

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