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吴慧萍律师:夫妻一方擅自出售共有房屋,能否主张继续履行?

来源:中国家事律师网 | 作者:吴慧萍 | 时间:2016/10/8

【基本情况】

李某和陈某系夫妻关系,婚后双方于2002年以共同财产出资,购置了位于上海市某区某花园房屋一套,产权登记在李某一人名下。

201210月,李某未经妻子陈某同意,擅自与第三人刘某签署了《房屋买卖合同》;此后,刘某依合同约定向李某支付了购房款220万元,并要求李某配合办理房屋的权属变更登记手续。

因妻子陈某不同意履行合同,李某拒绝配合过户,经双方多次协商未果,刘某向法院提起诉讼。经法院审理查明,在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司某员工代签,刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。某花园房屋在合同签署时的市场价值约为210万。

【律师评析】

随着上海房价的飞速上涨,因夫妻一方擅自出售共有房屋而产生的纠纷日趋增多,很多购房者或售房者对其中所涉及的法律关系并不了解,甚至还产生了不少法律误区。因此,吴慧萍律师特以一则典型的“夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋”的案例,为您进行法律解析。

一、夫妻一方擅自出售共有房屋,合同效力不受处分权有无的影响。

根据现行法律规定,夫妻一方擅自出售共有房屋,只要双方达成买卖合意,签署合同的意思表示真实,且不存在欺诈、胁迫等法定无效情形,应认定双方签署的《房屋买卖合同》有效,与是否办理过户手续无关。

因此,房屋买卖合同效力取决于签署合同双方的真实意思表示,以及是否存在合同法定无效情形。就上文所述案例而言,刘某在购买某花园房屋时谨慎核实了房屋产权登记情况,查阅了陈某向中介公司出具的《同意出售共有房屋的证明》,与李某达成买卖合意;另,合同签署过程中也无欺诈、胁迫等法定无效情形。由此可见,刘某与李某所签署的《房屋买卖合同》依法有效。

二、夫妻一方擅自出售共有房屋,能否过户取决于该房屋共有人的意愿。

诚如上文,既然刘某与李某签署的《房屋买卖合同》有效,那么刘某能否依合同约定主张继续履行合同?

对此,最高院民一庭倾向性意见认为,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理房屋权属变更手续的,人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。也就是说,夫妻一方擅自出售共有房屋,过户的前提是房屋的共有人均同意出售房屋并配合办理过户手续。

那么问题来了,如果房屋共有人不同意出售房屋并配合过户,买家又该如何维护自己的合法权益?对此,吴慧萍律师提醒您,买家的损失可向卖家主张赔偿,如主张解除《房屋买卖合同》,并要求卖家承担合同无法履行的违约责任;若违约金不足以填补损失,买家也可以按照实际损失主张赔偿。

 

作者:吴慧萍律师;联系方式:15921983649;邮箱:anne@familylawcn.com


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