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吴慧萍律师:假离婚套房贷可稳赚?切莫赔了夫人又折兵!

来源:中国家事律师网 | 作者:吴慧萍 | 时间:2016/7/28

假离婚套房贷可稳赚?切莫赔了夫人又折兵!

近日,一篇关于“如何通过假离婚套取银行低息贷款进行投资”的帖子在朋友圈引发热议——“我在北京有套房,市值700万元,如果把房子登记在老婆名下,然后假离婚,再让她把房以1000万元的价格卖给我,首付300万元,贷款700万元。这样,我俩继续住着房子,手里却多了700万元。用这700万元投资的利益,正好用来还房贷。如果房价大跌,我就不还房贷了,让银行把房子拿走,这样我们的房子就在高位套现了;如果房价继续涨,我还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。

所谓的“高招”让人心动不已,蠢蠢欲试。那么问题来了,帖子中的这种操作方式真的可行吗?当真能够轻松套贷款,坐享不劳而获吗?

显然,天上不会掉馅饼,“高招”有时是陷阱。若真的假离婚套贷款,不仅存在巨大的法律风险,还有可能身负债务,名誉受损。

银行贷款不是想贷就能贷

帖子称,假离婚后,通过房屋买卖便可获取银行低息贷款,此言不假,但在实践中银行发放贷款前都会做详尽的审查。也就是说,倘若夫妻假离婚后,通过买卖方式将房屋出售给夫妻一方,在银行进行贷款审批的过程中就会露出马脚。这样一来,贷款申请就不能通过银行的审批。

银行贷款也不是想贷多少得多少

即便夫妻俩另寻他法,通过房屋交易方式获得银行贷款,获得的贷款数额也肯定远没有传言中的数额这么多。以帖子中的方案为例,市值700万的房屋,购买价为1000万,而在房屋的实际价值评估过程中,评估价肯定会低于1000万,甚至低于市值700万。那么,按首付三成来计算,实际获得的贷款数额绝对不足700万,极有可能少于500万,又何谈换取高额取现之说?

房屋差价不好赚,税收还贷占大半

既然贷款套现不多,或许还有人想着:眼看上述方案不可行,如今房价又水涨船高,获取贷款后索性出售,赚点差额也好。想得确实很美好,但现实有时却很骨感。以帖子中市值700万的房屋为例,该房屋极有可能被定性为非普通住宅,出售房屋也就意味着要依法缴纳税费,一般情况下卖家需要承担营业税和个人所得税。

假设该非普通住房在购买两年后出售,如传言中购买价为1000万,销售价暂估1200万,按照上海市有关房屋交易的税收标准,营业税=(销售价-购买价)*5%,个人所得税=(销售价-购买价-缴纳税金)*20%,转让过程中卖家就需要负担营业税10万,个人所得税约38万。再加上房屋贷款归还本息,投入的时间精力,最终可得的收益并非帖子中所述的“收入颇丰”,而是“微乎其微”。

房屋断供遭拍卖,不足债务仍需还

既然房屋出售赚差价也不可行,又有人想着:索性房屋断供,让银行拍卖,全当我没买过房。这样操作其实也并不可取,甚至可能无法全身而退。因为在实践中,房屋拍卖的价格往往远不够偿还所欠贷款数额。在这种情况下,贷款人对于剩余债务在法律上仍然负有还款责任;若无法及时清偿,法院可以依法将贷款人纳入失信被执行人名单,进行信用惩戒,真可谓得不偿失。

假离婚后人身权益、财产利益均难保障

上述“高招”不光难以如愿“稳赚”,还可能因为假离婚让自己身处法律风险中。譬如,离婚后一方拒绝复婚,以假离婚为由诉诸法院要求恢复婚姻关系,在司法实践中无法得到法律支持;再如,假离婚后财产关系非夫妻共同共有、假离婚时对财产的分割处分并非真实意愿,想要在此后的诉讼中再行主张相应权益,恐怕也会面临着财产遭受损失的风险。

因此,假离婚套房贷并不可取,稳赚不赔也只是传说。切莫轻信所谓的挣钱“高招”,免得赔了夫人又折兵!

 

作者:吴慧萍律师;联系方式:15921983649;邮箱:anne@familylawcn.com

 

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