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北京房产新政,七类情形将被认定为二套房

来源:中国家事律师网 | 作者:吴慧萍 | 时间:2017/3/20

北京自从确定了二套房认定标准遵循“以家庭为单位、认房又认贷”的原则以后,有三种情况将被认定为二套房:(1)借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(2)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;(3)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

因此,在遵循“以家庭为单位、认房又认贷”的原则下,假离婚或将被围堵。结合北京各大银行对于二套房的认定标准,以下七种情形将被视为二套房:

一、未成年时名下有房产,成年后再贷款购房

根据目前银行“认贷又认房”的二套房认定标准,如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行。如果按过去政策,未成年时的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套。

解析:北京的限购政策中认房又认贷一直坚持贯彻执行,其中20134月公积金贷款的认房认贷标准明确。未成年人名下在北京有房的,成年后再购房严格按照北京限购标准核定购房者资格,非京籍无购房资格,京籍单身年满25岁限购一套房,

二、个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房

目前银行对二套房认定标准是“认房又认贷”,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算作二套房。

解析:非京籍家庭因为被算作二套房而无购房资格,经济家庭申请贷款需负六成首付,其中公积金贷款需结清后满5年。

三、父母名下有住房,以未成年子女名义再购房

根据新的二套房认定标准,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。

解析:根据北京的政策,未成年人自己的名义购房,因未成年人没有经济收入,银行不会放贷,只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人与未成年人作为共同的购买人签订合同,则成年人购买人可以申请按揭贷款。

四、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房

过去只“认贷”,这种情况不算二套房,但现在加了“认房”,虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。

解析:个人名下已有房产的,无论是否在持有状态,都会被认定为有一套房,在购房无论全款或贷款,都将被认定为二套。购房政策参考北京限购条款。

五、婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起

夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过结婚登记。现在,银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的,所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

解析:在银行审批贷款过程中,银行将以央行征信中心记录的个人婚姻状况为最终审核标准。因此无论是否户口在一起,或落在一个户口本上,都将被认定为夫妻关系。从而以家庭为单位,进行购房资格认定和贷款审批。

六、婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房

只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避新的二套房认定标准的想法也付诸东流。

解析:此前的审定方式是离异者以个人资格进行贷款审批,购房时需提交离婚证等资料。此项标准明确后,离婚再购房将受到严厉冲击。

七、首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款

目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算作二套房。

解析:公积金贷款同样也与央行征信中心联网,无论是否使用贷款、名下有房产的,公积金贷款均视为二套。

除此以外,银行会根据现行政策、银行信贷审批额度和贷款人的经济实力、还款能力等综合指标,核定还款人的贷款数量,亦可能出现首套房出现首付六成等情况出现。

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