我国农村宅基地实行“一户一宅”政策，原则上每户只能以家庭为单位申请宅基地，就宅基地上房屋出售而言，房屋产权转让时，宅基地使用权也应一并转让。在现实生活中，因城镇居民购买农村房屋而引发的纠纷不在少数，对此，本文将简单梳理有关农村房屋出售的法律规定，希望对您有所帮助。

1、出卖房屋的同时，宅基地使用权也应当一并转移。

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”；

《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”

由上述法律规定可知，宅基地房屋出售的同时，宅基地使用权也应一并出售。

2、农民集体所有土地不得出让。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

 国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

由上述法律规定可知，农村集体土地属农村集体组织所有，且农村集体所有的土地不能向本集体经济组织以外的村民转让。因此，城镇居民购买农村房屋将面临较多法律风险，甚至连买卖关系都无法受到法律认可与保护。

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